Olika scenarion vid bostadsköp - låna maximalt eller höja kontantinsatsen?

Vad är egentligen bäst, att låna maximalt vid bostadsköp eller att först spara ihop en tillräcklig kontantinsats för att få lägre bolåneränta och ett lägre amorteringskrav? Kanske någonstans mittemellan?

Detta är något som jag tänkt på ett tag efter jag pratat om framtida bostadsköp med min flickvän. Ofta är det kanske en icke-fråga med tanke på bostadspriserna i storstäderna, men i mindre städer kanske detta är mer relevant. Ibland kanske man har mer i kontantinsats än vad som faktiskt behövs för bolånet (minst 15 % av bostadens pris), ska man då lägga in så mycket som möjligt i kontantinsats och ta ett mindre lån, eller låna maximalt och istället investera överskottet?
Egentligen är detta en ganska omöjlig fråga att svara på rakt av utan antaganden om exempelvis ålder, bolåneränta och årsavkastning på börsen. Jag försökte mig ändå på en beräkning som för enkelhetens skull använder samma räntesatser och årsavkastning över hela tidsperioden (Tabell 1).
För att kunna besvara frågan om vad som är bäst antar jag att bäst innebär hur snabbt skulden kan återbetalas med de pengar som man avsatt för boendekostnader. Alltså samma mängd pengar och samma mål, bara olika vägar. 


Tabell 1. Scenarion vid olika kontantinsatser i samband med bostadsköp. Räkneexemplet baseras på ett bostadspris på 3 miljoner kronor och en driftskostnad på 3500 kr/månad. Tillgängligt kapital är 900 000 kr. Exemplet förutsätter en budgeterad boendekostnad på 10 020 kr/månad. Allt överskott efter räntekostnader och amortering investeras på börsen i Bostadsportföljen till 6 % årsavkastning under hela perioden. Amorteringsgraden är alltid lägsta möjliga, men sker med en fixerad summa som vid start (procent av ursprungslånet) och ändras endast vid övergången till 70% belåning för scenario 1 och 2. För enkelhetens skull är bolåneräntan också fixerad sedan start och beloppet är det samma år efter år (trots att lånet betalas av på). När Bostadsportföljens värde är lika med kvarvarande lån betalas hela lånet av.

	15% kontantinsats	23,3% kontantinsats	30% kontantinsats
Lån (kr)	2 550 000	2 300 000	2 100 000
Kontantinsats (kr)	450 000	700 000	900 000
Bolåneränta (3 år SBAB, %)	1,54	1,40	1,29
Räntekostnad per månad (kr)	2 270	1 861	1 573
Driftskostnad per månad (kr)	3 500	3 500	3 500
Lägsta amorteringsgrad (%)	2	2	1
Amorteringskostnad per månad (kr)	4 250	3 833	1 750
Total månadskostnad (kr)	10 020	9 194	6 823
Startkapital på börsen som investeras till 6 % årsavkastning (kr)	450 000	200 000	0
Månadssparande på börsen initialt (kr)	0	826	3197
Tid att nå 1 % amorteringsgrad (år)	8,82 (avrundat till 9)	4,34 (avrundat till 4,5)	0
Tid att betala av hela lånet (år)	<21	>21,5	>22
Bostadsportföljens värde detta år (kr)	1 901 500	1 737 500	1 622 000
Totalt amorterat fram tills detta år (kr)	702 000	557 000	462 000
Totalt värde portfölj + amortering (kr)	2 603 500	2 294 500	2 084 000

Enligt uträkningen, som är otroligt simplifierad för att jag skulle orka med att ens försöka mig på detta med miniräknaren, verkar det vara mer fördelaktigt att låna maximalt (ha en så liten kontantinsats som möjligt). Detta förutsätter dock dagens låga bolåneräntor och amorteringskrav samt att börsen tickar på med 6 % i avkastning per år under hela perioden. Så här ser verkligheten "tyvärr" inte ut (förutom just nu då), och egentligen vad som helst kan hända under en tjugoårsperiod. Andra svagheter med den "stela" modellen är att amorteringen inte följer "lägsta möjliga" någon gång utöver vid start. Scenario 1 och 2 korrigeras vid år 9 respektive år 4,5 men ingen korrigering görs för scenario 3. Vid år 21 amorterar exempelvis scenario 3 cirka 1,27 % per år istället för 1 % vilket innebär att några tusenlappar per år mot slutet av perioden som skulle kunna ha investerats inte gör det.
Styrkan i uträkningen tycker jag dock är att jag valt att behålla den initiala bolåneräntan (exempelvis 1,54 % vid 85 % belåning) genom hela perioden - och trots detta är scenario 1 att föredra. Nu är kanske inte en skillnad på 0,25 % är så särskilt mycket, men över långa perioder som 20+ år kan det påverka en del. En annan styrka är att resultatet har ett linjärt samband, d.v.s. att ju mindre kontantinsatsen är (och ju högre initial investering på börsen) desto kortare tid tar det att bli skuldfri, vilket gör resultatet mer troligt.  

Slutligen, att välja scenario 1 (som verkar vara mest fördelaktigt enligt tabellen) kanske är lämpligt för en 30-åring, men kanske inte om du är 60 år. Högre risk (och således ett högre lån i detta fall) bör tas i lägre åldrar, så att du har lång tid på dig att kunna betala tillbaka (eliminera/minska risken). Man vet aldrig när det blir nedgång eller uppgång och tiden är din bästa vän mot risken!


Hur tänker ni kring detta? Jag tar gärna emot era åsikter, särskilt om delade meningar råder! Kanske är min uträkning helt onödig då den skiljer sig så mycket ifrån verkligheten? :-)





_________________________________________

Exempel på hur jag räknat:
Scenario 1, 15% kontantinstans.
Lånar 2 550 000 till 1,54 % ränta. Insatsen är 450 000 kr och kvarvarande blir då 450 000 kr att investera som klumpsumma i Bostadsportföljen. Inget månatligt sparande är möjligt då budgeten 10 020 kr/månad redan är uppnådd. För att nå 1 % i amorteringsgrad måste 450 000 kr ha amorterats. I takten 4 250 kr/månad (2 % av ursprungslånet) tar detta 450 000/4 250/12 =  8,82 år. Under denna tid (avrundat till 9 år) har Bostadsportföljen växt från 450 000 kr till 730 500 kr helt passivt (inga ytterligare insättningar under tiden). Vid denna tidpunkt (efter år 9) är kvarvarande lån 2 100 000 och således mellan 50-70 % av bostadens värde (3 000 000) varvid amorteringskravet på 1 % per år (istället för 2 %) sätter in. 1 % blir 21 000 kr/år och således 1 750 kr/månad. Överskottet (4 250-1 750 = 2500 kr) investeras därefter månatligen i Bostadsportföljen. Med ett startbelopp på 730 500 kr och en månatlig insättning på 2500 kr är värdet på Bostadsportföljen efter 12 år 1 901 500 kr. Under dessa 12 år har ytterligare 1 750*12*12 = 252 000 kr amorterats för en total summa på 450 000 + 252 000 = 702 000 kr i amorterat belopp (på 9 + 12 = 21 år).

Scenario 2 har efter 4,5 år ett portföljvärde på 305 500 kr när 1 %-gränsen nås. Efter detta investeras 3 833-1 750 (+826) =  2909 kr månatligen. Efter 17 år är värdet på portföljen 1 737 500 kr.

Scenario 3 investerar 3197 kr/månad direkt men har inget startkapital. Efter 22 år är värdet 1 622 000 kr.
__________________________________________