Investera skulden till staten

Fick en fråga ifrån min mor idag som var ganska intressant, den handlade om något som heter "uppskov" (något jag inte visste om tidigare) vilket innebär att du istället för att betala tillbaka skatten på vinsten vid en bostadsförsäljning skjuter upp det hela. Detta är endast möjligt om du sedan köper en ny bostad, alltså inte om du säljer din bostad och sedan flyttar in i en hyresrätt... eller in i ett tält. Vinstskatten vid försäljning av bostad ligger för närvarande på 22% av vinsten. Att skjuta upp skatten (göra uppskov) kostar 0,5% av hela vinstbeloppet årligen. Det finns inget tak för hur stort beloppet för uppskov kan vara, i alla fall fram till 30 juni 2020, och beloppet påverkas inte av inflationen. Det verkar inte heller finnas någon gräns för hur länge du får sitta inne på pengarna - så länge du fortfarande äger den nya bostaden (så kallad ersättningsbostad).

Vanligen kan uppskovet vara användbart för att exempelvis få en högre handpenning och då kunna köpa en ännu dyrare bostad, eller så kan den helt enkelt användas för att låna mindre. Vid låga bolåneräntor blir årskostnaden billigare om du betalar in hela beloppet direkt till staten och istället ökar på bolånet. Men om du inte behöver/inte vill varken öka på eller sänka bolånet, vad bör du då göra? Och blir det verkligen billigare i längden att betala tillbaka skulden direkt? Vad händer om du istället investerar uppskovsbeloppet?


Exempel: Du säljer din gamla bostad för 1,8 Mkr med en vinst på 1,65 Mkr. Vinstskatten (22%) blir då 363,000 kr som staten ska ha av dig. Du köper sedan en bostad för 3,3 Mkr och kan således göra uppskov för hela skuldbeloppet (köper du en dyrare bostad än vad du sålde din gamla bostad för kan du göra detta). Du lägger en handpenning på 1,6 Mkr och lånar 1,7 Mkr (51,5% belåning). Detta för att du har uppnått en mogen ålder och varken du eller banken vill ta högre risk än så. Du erhåller en bolåneränta på 1,29% för hela beloppet (nuvarande SBAB, 3 månader). Du väljer också att amortera 3000 kr/månad oavsett din låga belåningsgrad. Du väljer också att inte spara mer pengar vid en lägre månadskostnad bara för att du kan.


Scenario 1: Du begär uppskov på hela beloppet och investerar detta på börsen, +363,000 rakt in (eller jämnt utspritt över ett år för att minimera risken ännu mer). I och med att du inte vill ta en jättehög risk investerar du både i aktier och räntor och förväntar dig en ungefärlig avkastning på 4-6% per år. Detta påverkar din årskostnad och staten kommer således att kräva dig på 8250 kr/år (1,65 Mkr x 0,5%), dvs 688 kr/månad. Detta blir likvärdigt ett lån på 363,000 kr till 2,27% ränta (8250/363000) vars räntesats är fixerad.

Scenario 2: Du betalar tillbaka hela skulden till staten direkt, -363,000 kr i plånboken och ingen förändring på din årskostnad. Klart. Skönt. En skuld mindre. De 688 kr/månad som du sparar här i och med att du inte behöver betala någon ränta till staten köper du fin-vin för istället.


Vad händer efter 10 år?

Scenario 1: Du har betalat 82,500 kr till staten i form av uppskovsskatt. Din portfölj (där du investerat 363,000 kr till 4% årsavkastning) är värd 517,518 kr. Erhållen vinst om du väljer att betala tillbaka hela skulden: 72,018 kr.
Portföljvärde vid 5% årsavkastning: 569,617 kr - Vinst: 124,117 kr.*
Portföljvärde vid 6% årsavkastning: 626,391 kr - Vinst: 180,891 kr.*

Scenario 2: Du har druckit en hel del fin-vin.
Hade du istället investerat 688 kr/månad (kostnaden för uppskovet) till 4% årsavkastning hade du haft 99,258 kr.*
Vid 5% årsavkastning: 104 511 kr.
Vid 6% årsavkastning: 110 071 kr.


Vad händer efter 15 år?

Scenario 1: Du har betalat 123,750 kr till staten. Din portfölj vid 4% årsavkastning är värd 618,203 kr. Erhållen vinst om du väljer att betala tillbaka hela skulden: 131,453 kr.
Portföljvärde vid 5% årsavkastning: 713,865 kr - Vinst: 227,115 kr.
Portföljvärde vid 6% årsavkastning: 823,204 kr - Vinst: 336,454 kr.

Scenario 2: Du har druckit ännu mer fin-vin.
Hade du istället investerat 688 kr/månad (kostnaden för uppskovet) till 4% årsavkastning hade du haft 163,798 kr.*
Vid 5% årsavkastning: 177 360 kr.*
Vid 6% årsavkastning: 192 218 kr.*


Vad händer efter 20 år?

Scenario 1: Du har betalat 165,000 kr till staten. Din portfölj vid 4% årsavkastning är värd 738,477 kr. Erhållen vinst om du väljer att betala tillbaka hela skulden: 210,477 kr.
Portföljvärde vid 5% årsavkastning: 894,641 kr - Vinst: 366,641 kr.*
Portföljvärde vid 6% årsavkastning: 1,081,857 kr - Vinst: 553,857 kr.*

Scenario 2: Du har druckit ruskigt mycket fin-vin.
Hade du istället investerat 688 kr/månad (kostnaden för uppskovet) till 4% årsavkastning hade du haft 240,895 kr.*
Vid 5% årsavkastning: 268 656 kr.
Vid 6% årsavkastning: 300 177 kr.


* = mest fördelaktigt alternativ vid given årsavkastning.


Ett potentiellt scenario 3 skulle kunna finnas här, där man istället använder uppskovet till att öka på kontantinsatsen (för att sänka belåningsgraden till 40,5%) och kanske då kunna förhandla ner bolåneräntan ännu lägre, låt oss säga till något så extremt som 0,8 %. Då skulle räntekostnaden bli 624 kr/mån istället för 1280 kr/mån efter skatteavdrag. Om man då istället väljer att investera skillnaden (656 kr/mån) i 20 års tid till 4% årsavkastning blir resultatet en portfölj på 229,691 kr. Under denna tid har 165,000 kr betalats till staten i uppskovsskatt. Då har man också den ordinarie skulden (vinstskatten) på 363,000 kr kvar att betala tillbaka.
Även om man skulle våga ta en ökad risk på börsen (endast aktier) och lyckas få 8% i årsavkastning ger detta ett portföljvärde på 359,158 kr efter 20 år, vilket knappt täcker vinstskatten. Detta scenario känns därför som det absolut sämsta i detta fall.


Sammanfattningsvis kan det vara lönsamt att begära uppskov för att tjäna mer pengar på ditt bostadsbyte. Detta förutsätter dock att du lyckas avkasta cirka 5% per år eller mer. Att begära uppskov kan också göra det lättare att faktiskt investera pengar (då investeringen sker under 1 år och sedan tickar på automatiskt) om du vet att du hellre spenderar dem annars. 

Till uträkningen har denna ränta-på-ränta-kalkylator använts.




Någon av er som har erfarenheter av uppskov och kan tillföra något här?
Synpunkter tas tacksamt emot! :-)  

Kommentarer

Populära inlägg i den här bloggen

En ny arbetsplan växer fram

90 %

Framtiden med bolån - hur tänker ni?