Framtiden med bolån - hur tänker ni?

Vårt boende

Som ni kanske vet så bor jag tillsammans med min familj i ett radhus i Uppsala, där andra barnet snart är på ingång. Bostaden köptes för 3 195 000 kr år 2019 som ett kommande nybygge. Inflytt var våren 2021. Vi tog ett bolån på 2 715 000 kr och gick in med en kontantinsats på 480 000 kr. Belåningsgraden var således 85 %.

Bostaden värderades av mäklare till 3 350 000 kr den 28 december 2020 (efter krav från banken) men amorteringsunderlaget (från samma bank) är ändå baserat på inköpspriset på 3 195 000 kr.

Under sommaren 2022 "värderades" bostaden av Booli till 4 030 000 kr och senast i februari 2024 till 3 820 000 kr. I november 2023 såldes en bostad i föreningen (mittenhus, vi har gavel) till 3 500 000 kr, vårt boende bör alltså vara värderat till minst detta.

Vi har sedan lånets start amorterat de 2 %/år som krävs, varken mer eller mindre. Den 1 mars 2024 kommer vi ha 2 552 100 kr kvar i bolån och kommer nu (tyvärr) behöva gå vidare med en rörlig ränta på (för närvarande) 4,71 % - istället för de tidigare 1,34 % som vi haft fram tills nu. 

Omvärdering

Omvärdering av bostaden kan ske tidigast i slutet av december 2025. Jag räknar med att detta är utfört straxt innan 1 mars 2026 för lite marginal. Bolånet kommer då (1 mars 2026) att uppgå till 2 443 500 kr.

Belåning vid respektive värdering:

3 350 000 kr - <73 %

3 500 000 kr - <70 %

3 650 000 kr - <67 %

3 800 000 kr - >64 %                  

Sannolikt hamnar vi under 70 % belåning vid omvärdering och får då möjlighet till lite bättre räntevillkor samt möjlighet att kunna amortera mindre vid behov. Vår plan är då att fortsätta att amortera enligt det lägre kravet (1 %/år).

Efter denna nivå  finns det egentligen två ytterligare brytpunkter med bolånet. Den första är att nå <50 % belåningsgrad (för amorteringsfrihet) och den andra är att blir helt skuldfri (för räntefrihet). Att bli helt skuldfri från bolån är inget jag egentligen strävar efter, även om det såklart hade varit en härlig känsla, däremot skulle jag vilja hamna under 50 % belåningsgrad för att kunna bestämma över amorteringen helt själv.  

Så småningom kommer vi nå denna belåningsgrad oavsett vad vi gör (då vi är tvungna att amortera ned till denna nivå) men jag har även funderat på alternativa vägar dit. Skulle det vara möjligt att nå <50 % belåning redan om 5-6 år, exempelvis år 2030? 

Bolånet år 2030

Fortsätter vi amortera 1 % per år (rak amortering) efter omvärderingen år 2026 hamnar bolånet den 1 mars 2030 på 2 345 760 kr. För oss skulle det då krävas en extraamortering på 445 760 kr för att nå en belåningsgrad på <50 %, vid en värdering på 3 800 000 kr. Vid en värdering på 3 650 000 kr krävs det istället 520 760 kr, och vid en värdering på 3 500 000 krävs det 595 760 kr. Att bostaden skulle vara värderad lägre än den är idag är för mig inte rimligt med tanke på områdets ökande population och populäritet. 

För att kunna amortera den extra summan kräver det ett sparande på 8600-11 500 kr/mån under 4 år till 4 % årsavkastning (efter fondavgifter/ISK-skatt) mellan 1 mars 2026 - 1 mars 2030 vilket är fullt möjligt för mig med nuvarande arbete. Om vi dessutom är två personer som delar på det borde det inte vara några problem alls. 

Detta skulle innebära att vi når <50 % belåning när vi är <40 år gamla, lagom till att barnen blivit relativt stora/robusta. Därefter kan amorteringen stoppas helt under en längre period och vi kan fortsätta att betala ränta på lånet enbart. Istället kan "amorteringspengarna" läggas på större resor/aktiviteter medan barnen förhoppningsvis fortfarande vill umgås och hälsoproblem inte ännu gjort kroppen allt för klen.

Gör vi ingen extraamortering där vid år 2030, utan fortsätter att amortera 1 %/år hela tiden från och med år 2026, når vi 50 % belåning först år 2048-2053*. Då är vi omkring 60 år gamla. Frågan är dock vad som är bäst att göra. Är det vettigt att relativt tidigt minska belåningen, eller är det bättre att låta tiden göra sitt? Vad tjänar man mest på?

*Här har jag räknat med samma värdering på 3 500 000-3 800 000 kr, vilket Utdelningssmålänningen nedan påpekat inte är rimligt (i alla fall inte i en växande, större stad). Vid samma utveckling som historiskt (2,24 %/år givet att bostaden idag är värd 3 650 000 kr) bör boendet vara värderat till omkring 4 075 000 kr år 2031 (vid nästa omvärdering), 4 555 000 kr år 2036, 5 090 000 kr år 2041, 5 690 000 kr år 2046 och 6 355 000 kr år 2051. I sådant fall når vi en 50 % belåningsgrad i samband med omvärderingen av bostaden år 2036. Då har vi 2 205 012 kr kvar i bolån och behöver endast betala ränta framgent.

Exempel 1. Tidig extraamortering och därefter upphäva amorteringen:

Om vi antar en bolåneränta på i genomsnitt 3,5 % under hela perioden och att boendet värderas till 2 650 000 kr år 2030 kommer bolånet (1 825 000 kr) att kosta 63 875 kr/år. På 21 år (år 2051) kommer det ha kostat oss 1 341 375 kr i räntekostad. Därtill tillkommer extraamorteringen på 520 760 kr år 2030, för en totalkostnad på 1 862 135 kr.

*År 2036 har vi betalat 383 250 kr i räntekostnad (från 2030) + extraamorteringen på 520 760 kr, totalt 904 010 kr. 

Exempel 2. Amortera enligt "Svensson-metoden":

Med rak amortering (1 % per år) från 2030-2051 kommer det kosta 23 458 kr/år i amortering (~492 600 kr under perioden). Till detta tillkommer en räntekostnad som i genomsnitt under åren landar på ~73 200 kr/år (1 537 200 kr under perioden). Totalkostnad blir 2 029 800 kr. 

*Med inräknad värdutveckling på omkring 2,24 %/år nås 50 % belåning år 2036, med 2 205 012 kr kvar i bolån. Amorteringskostnad blir 140 748 kr under perioden 2030-2036 och räntekostnaden 477 831 kr (totalt 618 579 kr). Därefter fortskrider en räntekostnad från år 2036 på 77 175 kr/år jämfört med 63 875 kr/år vid tidig extraamortering, en differens på 13 300 kr/år. För att nå breakeven i boendekostnader tar det ~21,5 år vilket innebär år 2057-2058. 

Tidig extraamortering - utan hänsyn till värdeutveckling

Fördelar:
Lånets totalkostnad från 70 % -> 50 % belåningsgrad blir 167 665 kr lägre.
Risken (belåningsgraden) sänks mycket snabbare vilket ger färre år med högre räntekänslighet och sämre lånevillkor. 
Vi kan konsumera 23 458 kr mer per år efter år 2030, när yngsta barnet fyller 6 år.

Nackdelar:
Kräver ett högt sparande (cirka 10 000 kr/mån) under småbarnsåren (under 4 års tid) som istället kunde ha konsumerats. 

Svensson-metoden - utan hänsyn till värdeutveckling

Fördelar:
Vi kan konsumera betydligt mer pengar (10 000 kr/månad) när yngsta barnet är mellan 2-5 år. 

Nackdelar:
Högre totalkostnad fram till <50 % belåningsgrad.
Högre risk under längre tid (21 år tills det jämnar ut sig).
Vi kan potentiellt konsumera 23 458 kr mindre per år efter småbarnsåren.

___________________________________________________________________

Tidig extraamortering - med hänsyn till värdeutveckling

Fördelar:
Risken (belåningsgraden) sänks snabbare vilket ger färre år med hög räntekänslighet och sämre lånevillkor. 

Räntekänsligheten kommer efter år 2030 alltid vara lägre, då bolånet är lägre.

Vi kan konsumera 23 458 kr mer per år 2030-2036, efter yngsta barnet fyllt 6 år.

Vi kan konsumera 13 300 kr mer per år efter år 2036.

Nackdelar:
Kräver ett högt sparande (cirka 10 000 kr/mån) under småbarnsåren (under 4 års tid) som istället kunde ha konsumerats. 
Mer pengar har lagts på bostaden fram till år 2057-2058 som istället kunde ha lagts på annat.

Svensson-metoden - med hänsyn till värdeutveckling

Fördelar:
Vi kan konsumera betydligt mer pengar (10 000 kr/månad) när yngsta barnet är mellan 2-5 år. 
En lägre totalsumma läggs på bostaden fram till år 2057-2058.

Nackdelar:
Högre totalkostnad för boendet efter år 2057-2058.
Högre räntekänsllighet under livstiden. 
Vi kan potentiellt konsumera 23 458 kr mindre per år mellan åren 2030-2036.
Det blir dyrare att leva som pensionär med ett högre bolån. 

___________________________________________________________________

Slutsats

Jag landar här i att en tidig extraamortering nog är det mest attraktiva för oss. Att spendera mycket pengar under småbarnsåren tror jag rent naturligt inte kommer att ske. Jag kommer därför försöka uppnå en låg belångsgrad tidigt, men samtidigt se till att ha flexibilitet att gå andra vägar vid behov. 

När jag är i mål med mitt personliga sparande om 1 miljon kr kommer jag börja investera det jag får över på Lysa, som ett "familjesparande". Detta kan sedan vid omkring år 2030 förhoppningsvis användas för att göra en rejäl extraamortering och därmed sänka belåningsgraden till <50 %. Den som lever får se!

Edit: Med hänsyn till (den potentiella) värdeutvecklingen på bostaden (som här beräknas till ungefär 2,24 %/år) skiljer det sig en hel del när det kommer till att det faktiskt blir "billigare" att amortera tidigt. Det kommer inte heller skilja lika mycket i årskostnad efter år 2036. Dock anser jag att den lägre risken tidigt och att det faktiskt blir billigare i slutändan väger upp för detta. Samtidigt tror jag också att det kommer bli ganska naturligt att pengar inte spenderas lika mycket under småbarnsåren, medan det naturligt blir dyrare att leva ju äldre barnen blir. Under perioden 2030-2036 har den tidiga amorteringen störst effekt på pengaflödet ur hushållet, och det är antagligen denna period som kommer vara lite av en "sweet-spot" för oss gällande familjeresor. 

Hur gör ni med ert bolån?